Từ ngày 1/1/2026, TP.HCM chính thức áp dụng bảng giá đất mới – bảng giá chung đầu tiên sau khi thành phố sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là thay đổi ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền của người dân khi làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất hay mua bán nhà. Lộc tóm tắt những điểm quan trọng nhất để anh/chị chủ động chuẩn bị.
Tóm tắt nhanh
- Bảng giá đất được HĐND TP.HCM thông qua ngày 26/12/2025, áp dụng từ 1/1/2026, theo Luật Đất đai 2024.
- Thay thế bảng giá riêng của TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ.
- Giá đất ở cao nhất 687,2 triệu đồng/m² (Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi).
- Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng và điều chỉnh hằng năm thay vì 5 năm một lần như trước.
Giá đất mới theo từng khu vực
| Khu vực | Giá đất ở cao nhất | Giá đất ở thấp nhất |
|---|---|---|
| Khu vực 1 – TP.HCM cũ | 687,2 triệu/m² (Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi) | 2,3 triệu/m² (Thạnh An, Cần Giờ) |
| Khu vực 2 – Bình Dương cũ | 89,6 triệu/m² (Bác Sĩ Yersin, Bạch Đằng) | 1,3 triệu/m² |
| Khu vực 3 – Bà Rịa – Vũng Tàu cũ | hơn 149,4 triệu/m² (Thùy Vân) | hơn 1,8 triệu/m² |
Đất thương mại, dịch vụ cao nhất 573,6 triệu/m² ở khu vực trung tâm. Đất nông nghiệp trồng cây hằng năm cao nhất khoảng 1,2 triệu/m². Theo dự thảo trước đó, mức giá cao nhất chỉ tương đương khoảng 60% giá khảo sát thị trường.
Bảng giá đất ảnh hưởng đến người dân thế nào?
Khi làm sổ đỏ lần đầu, chuyển mục đích sử dụng đất
Tiền sử dụng đất phải nộp được tính dựa trên bảng giá đất. Giá trong bảng tăng thì số tiền phải nộp cũng tăng – đặc biệt với trường hợp chuyển đất nông nghiệp, đất vườn sang đất ở. Nhiều khu vực ở Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ có hệ số tăng rất mạnh so với bảng giá trước đây.
Khi mua bán, tặng cho, thừa kế
Thuế thu nhập cá nhân (2% giá chuyển nhượng) và lệ phí trước bạ (0,5%) được tính trên giá ghi trong hợp đồng, nhưng không thấp hơn giá trong bảng giá đất. Bảng giá tăng đồng nghĩa với mức thuế, phí tối thiểu cũng tăng.
Khi Nhà nước thu hồi đất
Bảng giá đất là một trong những căn cứ tham chiếu để xác định giá bồi thường, giúp mức bồi thường sát thị trường hơn.
Ví dụ ước tính thuế, phí khi mua bán
Giả sử anh B mua căn nhà phố 80 m² đất ở, giá trong bảng giá đất 100 triệu/m², giá thỏa thuận thực tế 12 tỷ đồng:
| Khoản | Cách tính | Số tiền ước tính |
|---|---|---|
| Thuế TNCN (người bán) | 2% × 12 tỷ | 240 triệu |
| Lệ phí trước bạ (người mua) | 0,5% × 12 tỷ | 60 triệu |
| Giá tối thiểu theo bảng giá (đất) | 80 m² × 100 triệu | 8 tỷ – không được khai thấp hơn mức này |
Ví dụ minh họa; nghĩa vụ thực tế còn tính phần giá trị nhà, các trường hợp miễn giảm và hướng dẫn của cơ quan thuế.
Người mua nhà, chủ đất nên làm gì?
- Tra cứu giá thửa đất của mình theo đúng tuyến đường, đoạn đường, vị trí trong bảng giá mới.
- Tính trước chi phí trước khi ký hợp đồng mua bán, chuyển mục đích hay làm sổ.
- Khai đúng giá giao dịch: cơ quan quản lý ngày càng siết việc kê khai giá thấp hơn thực tế, có thể bị xem xét tính hợp pháp và truy thu.
- Theo dõi bảng giá điều chỉnh hằng năm – nếu có kế hoạch chuyển mục đích, nên tính toán thời điểm phù hợp.
Góc nhìn của Lộc
Bảng giá đất mới phản ánh sát giá thị trường hơn – điều tốt cho minh bạch, nhưng làm tăng chi phí cho người dân khi làm thủ tục. Với khách hàng mua đất nền, nhà vườn ở các khu vực Bình Dương cũ, tôi luôn khuyên tính kỹ chi phí chuyển mục đích trước khi xuống tiền, vì khoản này có thể chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư. Với người mua căn hộ, nhà phố đã có sổ, cần dự trù thêm thuế, phí theo mức mới.
Câu hỏi thường gặp
Bảng giá đất TP.HCM 2026 áp dụng từ khi nào?
Từ ngày 1/1/2026, áp dụng thống nhất cho toàn bộ địa bàn TP.HCM sau sáp nhập (gồm TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ).
Giá đất cao nhất TP.HCM 2026 là bao nhiêu?
687,2 triệu đồng/m², thuộc các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi.
Bảng giá đất tăng có làm giá nhà tăng không?
Bảng giá đất chủ yếu ảnh hưởng đến nghĩa vụ tài chính, nhưng chi phí đất tăng có thể được chủ đầu tư, người bán tính vào giá bán, tạo áp lực tăng giá trong trung và dài hạn.
Kết luận
Bảng giá đất TP.HCM 2026 là cột mốc quan trọng sau sáp nhập, giúp giá đất minh bạch hơn nhưng cũng tăng chi phí thủ tục. Hiểu rõ và tính toán trước sẽ giúp anh/chị tránh bất ngờ khi làm sổ hay mua bán nhà đất. Đọc thêm: đánh thuế bất động sản thứ hai: đề xuất mới nhất 2026.
Thông tin cập nhật đến tháng 10/2026, mang tính tham khảo. Giá cụ thể từng thửa đất cần tra cứu bảng giá chính thức hoặc hỏi văn phòng đăng ký đất đai.
Cần tư vấn bất động sản cụ thể?
Pháp lý, quy hoạch và giá mỗi khu vực mỗi khác. Nếu anh/chị đang cân nhắc mua để ở hay đầu tư tại TP.HCM và Lâm Đồng, hãy nhắn cho Lộc để được phân tích kỹ trước khi xuống tiền – tôi sẽ liên hệ lại sớm nhất.
- Hotline/Zalo: 0931 286 852 – Nhắn Zalo cho Lộc
- Website: daohuuloc.com – Đào Hữu Lộc, Cố vấn Bất động sản & Tài chính, 10+ năm trong nghề, 300+ khách hàng đồng hành
